Zsiday Viktor véleménye a 3%-os otthonteremtési hitelről: A fiatalok és alacsonyabb jövedelműek számára ez igencsak megterhelő helyzetet jelent. | szmo.hu
A szakértő szerint hiába ömlik a pénz a lakáspiacra, az árak csak száguldanak felfelé. Az új otthonokra továbbra is alig van kínálat, a fiatalok pedig egyre messzebbre kerülnek egy saját lakástól.
Zsiday Viktor, a Citadella befektetési alap portfóliómenedzsere legújabb blogbejegyzésében részletesen kifejtette, milyen káros következményekkel járhat a közeljövőben bevezetésre kerülő, 3 százalékos otthonteremtési hitel. A szakértő az "Alapismeretek gazdaságpolitikusoknak" című írásában hangsúlyozza, hogy a döntéshozók számára ez a cikk egyfajta bevezető tanulmányként is szolgálhat. Egyszerű, világos magyarázatai révén bemutatja, hogy az intézkedés éppen annak a társadalmi csoportnak kedvezőtlen, amelynek a hitel célcsoportját képezi.
A szakértő kiemeli, hogy a közgazdaságtan területén a keresleti és kínálati görbék kulcsszerepet játszanak a piaci jelenségek megértésében. Ezen egyszerűsített modellek segítségével próbálja bemutatni, miért problémás a 3%-os otthonteremtési hitel. Ez a hitel nemcsak hogy nem segíti a fiatalokat és az alacsony jövedelműeket, hanem valójában még távolabb is sodorja őket a saját ingatlan megszerzésének álmától.
Zsiday ábrái révén megvilágítja, hogy adott árak mellett mennyi lakás iránti igény mutatkozik. Mivel mindenkinek elengedhetetlen a lakhatás, a kereslet még az árak növekedése ellenére is jelentős mértékben fennmarad. Ennek következtében a keresleti görbe viszonylag meredek profilt mutat.
A portfóliómenedzser hangsúlyozza, hogy a kínálati oldalon egy bizonyos árhatár alatt nem lehetséges új lakások építése. Ráadásul, ha a használt lakások ára lényegesen alacsonyabb az új lakásokéhoz képest, akkor gyakorlatilag megáll a fejlesztés. Ilyen helyzetben a lakásállomány, vagyis a kínálat változatlan marad. Ezzel szemben, ha az árak emelkednek, akkor beindul az új építkezés, és a lakásállomány is növekedésnek indul.
Az új lakásépítések aránya az OECD-országok között 2011 és 2022 között nagyon alacsony volt. Ez akkor is így van, ha közben jelentős áremelkedés történt. Pedig ilyen nagy áremelkedés után több lakásnak kellene épülnie, nőnie kellene a kínálatnak.
A piaci mennyiségi és árjelzések elemzése alapján arra következtethetünk, hogy a magyar lakáspiac jelenleg kínálati problémákkal küzd, nem pedig keresleti túltengéssel. Amennyiben egy ilyen, már így is szűkös kínálattal rendelkező piacra újabb keresletet irányítunk, az árak tovább emelkedhetnek - figyelmeztet Zsiday. Ez a helyzet kedvező azok számára, akik már birtokolnak ingatlant, vagy több lakást is befektetési céllal tartanak. Más szóval:
Az elemzés megállapítja, hogy a lakáspiacot érintő kormányzati intézkedések az utóbbi években túlnyomórészt a keresleti oldalra összpontosítottak. Az új, 3%-os lakáshitel bevezetése is ebbe a trendbe illeszkedik.
A lakáspiac valódi átalakulásához elengedhetetlen a kínálatoldali beavatkozások alkalmazása. Számos eszköz áll rendelkezésünkre a kínálat növelésére. Például megfontolhatjuk a lakássűrűség növelését, valamint magasabb épületek engedélyezését. Ezen kívül fontos lenne az állami infrastruktúra fejlesztése a lakóövezetekben, a fejlesztők engedélyezési folyamatait felgyorsítani, valamint szakemberek képzését is előtérbe helyezni. A piaci esélyek kiegyenlítése, a korrupció felszámolása, és egy állami bérlakásépítési program bevezetése szintén kulcsfontosságú lépések. Továbbá, érdemes lenne megfontolni, hogy a piaci projektek egy részét állami bérlakás céljára ajánljuk fel, és támogassuk az innovatív építési technikákat is – emeli ki Zsiday Viktor a lehetőségeket.
