Az ingatlanpiac olyan, mint egy hullámvasút, ahol a vásárlási kedvet az állami támogatások és a csökkenő hitelkamatok is jelentősen befolyásolták.
Az év folyamán közel 1800 milliárd forintnyi lakossági állampapír válik esedékessé, és a várhatóan ingadozó ingatlanpiac miatt a tőke jelentős része itt találhat új otthonra.
A tavalyi ingatlanpiac igazi érzelmi hullámvasútnak bizonyult, különösen a 2023-as gyenge időszak után - nyilatkozta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője a Népszavának. A tavalyi év elején a piacon a 2023-at jellemző stagnálás uralkodott, amely váratlanul élénk emelkedésbe váltott át. A vásárlók, akik az előző évben visszafogták vásárlási szándékaikat, végre aktivizálódtak. Azonban a nyári hónapokban a lendület ismét alábbhagyott, csak hogy ősszel újra fellendüljön. E vásárlási dinamikát több tényező is segítette, beleértve az állami támogatások bővülését és a hitelkamatok csökkenését. Továbbá, a korábban vonzó állampapírpiac a csökkenő infláció következtében egyre kevésbé volt érdekes a befektetők számára, így a felszabaduló tőke egy része a lakáspiacon találta magát, fokozva ezzel a keresletet. Ősszel sokan saját célra vásároltak ingatlant, mivel széles körben elterjedt a felismerés, hogy a kamatok a közeljövőben nem lesznek kedvezőbbek. Így azok, akik ingatlanvásárlásra készültek, úgy érezték, elérkezett az ideje, hogy előrébb hozzák terveiket a 2025-ös időpontról. Balogh László megjegyezte, hogy a tavalyi ingatlanpiac szinte egy keretbe foglalható, mivel egyik oldalon a 2023-ra halasztott vásárlások, míg a másikon a jövő évről előre hozott tranzakciók domináltak. Az Magyar Nemzeti Bank (MNB) legfrissebb lakáspiaci jelentése pedig azt is megerősíti, hogy a Balogh által említett ősz második felére jellemző konjunktúra során a lakáspiaci forgalom országosan 16, míg Budapesten 31 százalékkal nőtt éves szinten. A jegybank a forgalom növekedésének okai között kiemeli a CSOK Plusz keretében elérhető magas hitelösszegeket is.
Ezeknek a tényezőknek az együttes hatása révén az éves összehasonlításban tavaly februárra az áremelkedés üteme csupán 2 százalék körüli szinten stagnált, ám nyárra már 4-5 százalékra nőtt. Az őszi időszak újabb kereslethulláma következtében ez a szám 6-8 százalékra emelkedett, végül pedig október-november tájékán elérte a 10 százalékot – magyarázta az ingatlan.com szakértője.
Kicsit mást pályát írt le a tavalyi bérleti piac. Ott ugyanis az albérletárak folyamatos növekedést mutattak egészen őszig. Azt követően viszont októberre és novemberre ez a lendület elfogyott, s ha kismértékben is, de már 0,5-1 százalékos mérséklődést lehetett regisztrálni éves alapon - jelezte Balogh László. Az albérleti piacon így a nyár végéig 9-10 százalékos drágulás jött össze, ami Budapesten és országosan is mostanra 7-8 százalékos szintre mérséklődött.
A vidéki fejleményeket illetően a szakember két csomópontot emelt ki, Debrecent és Szegedet. Előbbi a BMW, utóbbi pedig a kínai hátterű BYD gyár telephelye. A városokban már eddig is komoly változások indultak meg, illetve zajlottak le. A Csongrád-Csanád vármegye székhelyén ugyan még vihar előtti csendnek mondható a helyzet, de Debrecen jó mintául szolgálhat a jövő fejleményeit illetően. A hajdúsági központban ugyanis 2018-ban, amikor a BMW gyár telepítését bejelentették, még 400 ezer forint környékén alakultak az átlagos négyzetméterárak, amelyek mostanra 800 ezer forint fölé ugrottak. Ez pedig már megfelel a főváros külső kerületeiben tapasztalható árszínvonalnak.
Itt a jelentés: Egyre nehezebb lakáshoz jutni, dupla annyival nőttek Magyarországon a lakásárak, mint az Európai Unió átlagában
Az idei év lakáspiaci kilátásai izgalmas fejleményeket ígérnek. Balogh László hangsúlyozta, hogy a vásárlók számosan visszatérhetnek a piacon, amit az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentése is alátámaszt. Az eddigi kamatkörnyezet és az állampapírok vonzerejének csökkenése miatt sokan új lehetőségek után kutatnak a pénzügyi forrásaik szempontjából. Fontos figyelembe venni, hogy a lakossági állampapírok lejáratai, a magas Prémium Magyar Állampapír (PMÁP) kamatfizetései és a PMÁP kamatozásának csökkenése miatt várhatóan jelentős források szabadulhatnak fel. Ezek a források nemcsak a hagyományos megtakarítások, hanem a lakásberuházások iránti érdeklődést is növelhetik. Az ingatlanpiac számára ez komoly lehetőségeket jelent, hiszen 2025-re körülbelül 1300 milliárd forint kamatfizetés várható a háztartásoknál a különböző PMÁP sorozatok után, továbbá csaknem 1800 milliárd forintnyi lakossági állampapírbefektetés jár le. Az ingatlan.com szakértői és az MNB egybehangzóan figyelmeztetnek, hogy ezek a kifizetések főként az év első öt hónapjában esedékesek, ami különösen izgalmas időszakot vetít előre az első félévben. Ezt a dinamizmust tovább fokozhatja a fiatalok számára elérhető, havi 150 ezer forintos munkáltatói lakhatási támogatás, valamint a vidéki gyermekes családokat célzó új otthonfelújítási támogatási rendelet. Ezek az intézkedések jelentős lökést adhatnak a lakáspiaci aktivitásnak, és új lehetőségeket teremthetnek a vásárlók számára.
Még nem tudni, mit okoz az Airbnb döntés
Az ingatlanpiacot jelentős mértékben befolyásolhatja a VI. kerületben zajló airbnb-vel kapcsolatos szavazás, amelynek következtében az önkormányzat döntése értelmében 2026. január 1-jétől gyakorlatilag megszűnik a rövid távú lakáskiadás lehetősége. E döntés hatására az augusztus és október közötti időszakban az ingatlan.com statisztikái szerint a 50 négyzetméternél kisebb lakások négyzetméterárai körülbelül 5%-kal csökkentek, ami rendkívüli változásnak számít. Ezen időszak alatt a rövid távú bérbeadásra szánt ingatlanok száma is jelentősen megnőtt: a kínálat 130-ról 200-ra emelkedett, tehát alig három hónap leforgása alatt 50%-os növekedést tapasztaltunk. Ezzel szemben a szomszédos VII. kerületben enyhe áremelkedés volt megfigyelhető. Balogh László rámutatott, hogy ez a jelenség azonnali reakció volt a döntésre. Azonban, miután a részletszabályok is nyilvánosságra kerültek - amelyek nem a működés teljes betiltását célozták - a piac elkezdett korrekcióba lépni. A döntés végső hatásait a piacon még hónapokkal később, valamint 2025-2026 között lehet majd igazán felmérni. Ekkor válik világossá, hogy a VI. kerület ingatlanforgalmában és áraiban miként tükröződik a szavazás és az önkormányzati döntés következménye, különösen a szomszédos V. és VII. kerületekhez viszonyítva.
Küzdelmes éve volt az építőiparnak
A múlt év folyamán az építőipar teljesítménye 1-2 százalékkal elmaradt a 2023-as szinttől. Ez alapján a szakértők azt prognosztizálják, hogy 2024-re a folyó áron számított építési és szerelési érték körülbelül 8800 milliárd forintot fog elérni az ágazat szintjén, derült ki az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) év végi összegzéséből. A piacon belül azonban jelentős különbségek figyelhetők meg: míg egyes vállalkozások számára kedvezően alakult az év, mások számára viszont kifejezetten nehéz volt. Átlagosan elmondható, hogy a szektorban működő 140 ezer vállalkozás többsége stagnáló helyzetben van, hiszen az előző évhez képest alig vagy egyáltalán nem tudtak előre lépni.
A szövetség tájékoztatása szerint a vállalkozások 20 százalékánál jelentős mértékben csökkent az árbevétel.
Az, hogy a szektor gazdasági teljesítménye valóban nem úgy alakult, ahogy az elvárható lett volna, plasztikusan mutatja, hogy a tartósan foglalkoztatottak száma az év végére az ÉVOSZ számításai szerint 30 ezer fővel lett kevesebb az azt megelőző évi létszámhoz mérve. Növekedhetett azonban a rövidebb határozott idejű foglalkoztatottak száma a munkaellátottság függvényében. A szakmunkásokat és mérnököket a vállalkozások összességében viszont továbbra is állandó jelleggel foglalkoztatják. A cégek átlagosan 12 százalékos bérfejlesztést hajtottak végre 2024 egészében. A bértáblázatokban elsődlegesen a tudást és a cégnél eltöltött éveket értékelik a munkaadók. Koji László, a szervezet elnöke úgy foglalta össze az ágazat helyzetét, hogy küzdelmes évet zár az építőipar 2024-ben.
Az ÉVOSZ megállapításai szerint a fent említetteken kívül egy újabb súlyos probléma is felmerült: az építőipar jövedelmezősége minden egyes szegmensben csökkent. Az építőanyag-gyártók, kereskedők, tervezők, kivitelezők és mérnöki szolgáltatók mindannyian az árbevétel-arányos eredményeik csökkenésével néznek szembe. A 2024-es év egyik legfontosabb célja a hatékonyság növelése, amelynek elsődleges eszköze a működési költségek lefaragása. Az idei év legnagyobb kihívása az, hogy az egyre fokozódó verseny közepette milyen árakon lehet hozzájutni a munkákhoz, valamint milyen további hatékonyságjavító intézkedéseket tudnak a cégek bevezetni, amelyek gyakran jelentős forrást igényelnek. Koji László véleménye szerint csupán néhány vállalkozás rendelkezik elegendő anyagi tartalékkal ahhoz, hogy önerőből digitalizációs projekteket, technológiai fejlesztéseket és hatékony felnőttképzési programokat valósítson meg. Ez elsősorban a legjobbak kiváltsága, figyelembe véve azt is, hogy a megkötött szerződések volumene 2025-re tovább csökkenhet. Az építőipar fejlődése csak akkor lehetséges, ha a szükséges finanszírozási háttér stabilizálódik, ami 5 százalék vagy az alatti hitelkamatokat, az elhalasztott állami és önkormányzati beruházások előkészítését és fokozatos elindítását, valamint a lakhatási válság enyhítésére irányuló hosszú távú kormányzati intézkedéseket igényel.
