Rendkívül aggasztó, hogy Kelet-Magyarország lakossága folyamatosan csökken: milyen hatással lesz ez a helyi ingatlanpiacra? - Pénzcentrum
2024-ben Borsod-Abaúj-Zemplén és Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyékből egyenként 16-20 ezer ember költözött el az ország más részeibe - derül ki a KSH előzetes belföldi vándorlási adataiból. Ennek apropóján megvizsgáltuk, milyen vándorlási tendenciák voltak megfigyelhetők kicsit hosszabb időtávon, az elmúlt öt évben, illetve azok milyen hatással lehettek a lakásárakra.
A Pénzcentrum legfrissebb, ma reggeli cikkében részletesen foglalkozik az elvándorlás jelenségével, amely egyre inkább észlelhető bizonyos magyar megyékben. Tavaly a Borsod-Abaúj-Zemplén és Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyék népessége egyaránt több mint 2500 fővel csökkent, köszönhetően a költözések közötti eltérésnek. A harmadik legnagyobb népességcsökkenés Hajdú-Bihar vármegyét érintette, ahol körülbelül 1250 fő hagyta el a megyét. Ezzel szemben a legnagyobb mértékű belső vándorlási pozitív egyenleg Pest vármegyét illeti, ahová 5800 fővel többen költöztek, mint ahányan onnan távoztak. A második helyen a Győr-Moson-Sopron vármegye áll, 1500 fős nyereséggel, míg a harmadik Fejér vármegye 1150 fővel zárta az évet.
Ha az elmúlt öt év eseményeit szemügyre vesszük, különösen 2020 és 2024 között, érdekes megállapításra juthatunk: Budapest népessége jelentős mértékben, mintegy 26 ezer fővel csökkent a vándorlás következtében. A legnagyobb elszivárgás 2021-ben történt, amikor közel 44 ezer ember döntött úgy, hogy elhagyja a fővárost, míg mindössze 34 ezren költöztek oda. Ezzel szemben a 2023-as és 2024-es években a népességcsökkenés már ezer fő alá csökkent, ami sokkal kedvezőbb tendencia. Az okok között valószínűleg a 2020-ban kitört koronavírus-járvány áll, amely a távmunkát széles körben elterjedté tette. Ez a változás pedig sok budapesti lakost arra ösztönözhetett, hogy a fővárosból vidékre, különösen az agglomerációs területekre költözzön.
A 2021-es adatok alapján Pest vármegye drámai, 16 ezer fős vándorlási különbözete figyelemre méltóan magas. Budapest mellett jelentős elvándorlás tapasztalható Borsod és Szabolcs megye területéről is, ahol az öt év alatt mintegy 14 ezer fővel csökkent a lakosság. Ezzel szemben Pest vármegye kiemelkedő, közel 52 ezer fős növekedést mutat, míg Győr-Moson-Sopron megye lakossága csaknem 9000 fővel, Fejér megye pedig körülbelül 6500 fővel gyarapodott a belső vándorlás következtében.
A belső vándorlás csupán egy aspektusa a népesedési folyamatoknak, mivel a népességszám változása szoros összefüggésben áll a természetes szaporulattal, amely az élve születések és az elhalálozások arányát tükrözi. Éppen ezért fontos, hogy megvizsgáljuk, milyen mértékben befolyásolja az el- vagy bevándorlás a térség teljes népességét, hiszen ez is kulcsfontosságú tényező a demográfiai dinamika megértésében.
2024-ben Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegye lakosságának körülbelül fél százalékos csökkenése figyelhető meg, amelyet a belső költözések okoztak. Ezzel párhuzamosan Borsod esetében a népesség csökkenése -0,41%-ot, míg Békésben -0,26%-ot mutatott. Ezzel szemben Pest vármegye népessége 0,44%-kal nőtt a belső vándorlás következtében, míg Győr-Moson-Sopronban ez az arány 0,32%, Fejérben pedig 0,27% volt. Az elmúlt öt év során Szabolcs vándorlási vesztesége a 2020-as népesség 2,66%-át tette ki, míg Borsodé 2,25%, Budapesté pedig 1,52%. Ezzel szemben Pest vármegye népessége 4%-kal nőtt csupán a belső migráció miatt, Győr-Moson-Sopronban a növekedés közel 2%, Fejérben pedig 1,55% volt. (Fontos megjegyezni, hogy ezek az adatok csak elméleti számítások, a természetes szaporodás ellentétes hatását figyelmen kívül hagyva.)
Fontos szempontként érdemes megvizsgálni a belső vándorlás mellett a lakásárak alakulását, hiszen e két jelenség elméletileg kölcsönhatásban áll egymással. Ehhez a NAV megyei szintű átlagos négyzetméteráraira támaszkodtunk, amelyeknél 2024-re vonatkozóan még csak előzetes forgalmi adatok állnak rendelkezésre. Az elmúlt öt év során Csongrád-Csanád vármegyében tapasztalható volt a legjelentősebb lakásár-emelkedés, amely 105%-os növekedést jelent. Ezzel párhuzamosan a vándorlási veszteség mindössze 0,32%-ot mutat, ami a középmezőnybe sorolja ezt a mutatót. A lakásárak növekedése részben az elmúlt években bejelentett jelentős autóipari befektetéseknek tulajdonítható, amelyek folyamatos keresletet támasztanak a vármegye ingatlanpiaca iránt.
Hasonló tendenciák figyelhetők meg Hajdú-Biharban is, ahol 2020 és 2024 között a lakások átlagos négyzetméterára 85%-kal nőtt, ezzel a harmadik legmagasabb emelkedést mutatva az országban. Ez a drámai változás jelentős beruházások, például a BYD és BMW projektek eredményeként valósult meg. Eközben a vándorlási veszteség 1,3%-os, ami a negyedik legnagyobb érték az országban. A közeljövőben befejeződő beruházások következtében várhatóan a belső vándorlásra is komoly hatással lesznek, mivel a megnövekedett munkalehetőségek vonzóbbá tehetik az adott vármegyéket a bevándorlók számára. Ezt a jelenséget az elmúlt öt évben Bács-Kiskun vármegyében is megfigyelhettük, ahol a Mercedes gyár megnyitása után lényegében annyian érkeztek, mint ahányan elhagyták a térséget, miközben a szomszédos régiókban a vándorlási egyenleg szinte mindenütt negatív volt.
Öt év alatt a második legnagyobb, 88%-os lakásár-emelkedés Baranya vármegyében ment végbe. Ott egyelőre nincs hasonló nagy beruházás folyamatban, de időről-időre felröppennek pletykák arról, hogy a Dél-Dunántúlra is érkezhet egy nagyobb autógyár vagy más feldolgozóipari cég.
A vizsgált időszak során Tolna vármegyében tapasztalták a legcsekélyebb áremelkedést, amely 46%-os növekedést jelentett az átlagos árak terén. Ezt követően Budapesten következett a második legkisebb emelkedés, ahol az árak 51%-kal magasabbak lettek.
Az látszik, hogy vidéken a nagyobb beruházásokkal érintett területeken élénkült meg az ingatlanpiaci kereslet, így nőttek az árak, míg a budapesti piac a magasabb árszint, illetve a Covidot követő 2-3 év kiköltözési hulláma miatt kisebb növekedést tudott regisztrálni
- hívta fel a figyelmet Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. A belső vándorlásból leginkább profitáló vármegyék között Budapest kiemelkedett, ahol az ingatlanárak öt év alatt 74%-kal emelkedtek. Győr-Moson-Sopron megyében 68%-os áremelkedést tapasztaltak, míg az országos átlaghoz képest hasonló mértékű drágulás figyelhető meg. Fejér megyében a növekedés 63%-ot ért el. Ezzel szemben a két legnagyobb vándorlási veszteségét elszenvedő Szabolcs-Szatmár-Bereg és Borsod-Abaúj-Zemplén megyék egyaránt 69%-os közepes áremelkedést könyvelhettek el.
Összefoglalva, a statisztikai adatok azt mutatják, hogy nem mindig tapasztalható erős és azonnali összefüggés a belső vándorlás iránya és mértéke, valamint a lakásárak alakulása között. Ennek oka, hogy a lakáspiacot számos egyéb tényező is formálja. Például a jelentős beruházások hatására a lakáspiac szinte azonnal élénkül, hiszen már a gyárak megépítése is generál keresletet. Ezzel szemben a vándorlási folyamatok gyakran csak hosszú évekkel később, a termelés megindulásával párhuzamosan követik ezt a változást.
Fontos figyelembe venni a kiinduló árakat, amikor a lakáspiaci trendekről beszélünk. Budapesten már 2020-ban is 671 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár, míg Hajdú-Bihar, Somogy, Pest és Győr-Moson-Sopron vármegyék kivételével a többi területen még most sem közelítik meg ezt a szintet. A főváros jelenlegi, 1 millió forint feletti átlagával szemben a legnagyobb árkülönbség Nógrád vármegyében tapasztalható, ahol még 2024-ben is csupán 200 ezer forint körüli átlagáron kelnek el a lakások. Így tehát a lakásárak százalékos növekedése nem feltétlenül tükrözi a belső vándorlási tendenciákat, hiszen az eltérő kiindulási pontok jelentős hatással lehetnek az elemzésre.
